Optimiser le pilotage des immeubles de bureaux

Optimiser le pilotage des immeubles de bureaux


L’un des immeubles de GRE optimisés par Manexi, rue Scribe à Paris

À l’instar de Générali Real Estate qui l’a réalisé sur six de ses actifs avec le soutien du bureau d’études Manexi, il est possible d’améliorer rapidement l’efficacité énergétique des immeubles de bureaux.
Le secteur tertiaire est soumis, comme les entreprises industrielles, à l’obligation de réaliser un audit énergétique au-delà d’une certaine taille (voir dans le dossier du n°623) depuis 2015. Mais souvent, pour les bailleurs privés disposant d’un grand parc de bâtiments, des démarches d’audits ont été engagées bien avant, dans une approche environnementale globale. C’est le cas par exemple de Générali Real Estate (GRE). La société de gestion de fonds immobiliers compte environ 1,5 million de mètres carrés en France, principalement à Paris. Son portefeuille d’actifs est majoritairement composé d’immeubles de bureaux (66%), puis de commerces (19%), de résidentiel (7%) et de logistique (7%). En anticipation des lois Grenelle Environnement, GRE a commencé une analyse de la performance énergétique de son patrimoine dès 2008-2009. « Générali est certainement un des premiers gestionnaires de bâtiments tertiaires à avoir réalisé des audits, raconte Luc Welfringer, responsable du pôle énergie de Manexi, bureau d’études qui l’accompagne depuis cette époque. Nous avons ainsi aidé GRE à faire l’audit réglementaire en 2015 et avons engagé un travail spécifique sur six immeubles parisiens. »

Facture réduite de 4 à 12 %

En effet, GRE avait souhaité alors initier une démarche ISO 50001. Pour y répondre, Manexi a mis en place une méthodologie d’audit adaptée, en vue du pilotage énergétique. « Sur ces six immeubles, nous avons complété l’audit par une campagne d’instrumentation et de mesure de deux semaines sur différents paramètres : température d’ambiance, température de soufflage, hygrométrie, puissance appelée par équipement, etc., précise Luc Welfringer. Ces données ont complété celles issues du comptage de Générali et nous ont permis de comparer le fonctionnement attendu par les consignes de la GTB au fonctionnement réel mesuré et au fonctionnement optimal qu’on pourrait imaginer. » Cette analyse du sous-comptage a permis d’engager une discussion avec le propriétaire, les occupants et les exploitants des immeubles pour définir les actions d’économies d’énergie à engager. L’optimisation du pilotage, couplée à l’installation de régulateurs et d’horloges, a été choisie car présentant un retour rapide sur investissement. Les gains obtenus sont de 11% en énergie primaire (entre 5 et 15% selon les immeubles), principalement grâce aux réductions de consommation du chauffage/refroidissement. La facture d’énergie globale a été ainsi réduite en moyenne de 7 %, soit une économie de 70000 euros sur les six immeubles. « Nous avons mis en œuvre 34 préconisations, 10 autres sont désormais en cours de déploiement et 15 restent à planifier, indique Luc Welfringer. En plus du suivi avec l’exploitant, nous pouvons par exemple travailler au niveau des locataires sur les températures d’ambiance des bureaux, et les sensibiliser, ainsi que le service informatique, aux surconsommations d’électricité de la bureautique, etc. » GRE a obtenu la certification ISO 50001 pour cinq des six immeubles (*). Si elle n’a pas forcément la volonté de l’étendre à d’autres de ses actifs, la société de gestion multiplie des expérimentations par ailleurs, par exemple en ayant recours à des contrats de performance énergétique. Ce cas est surtout possible quand l’exploitant est en poste dans l’immeuble, ce qui n’est pas le cas des six que Manexi a optimisés. « Dans bien des cas, dans le tertiaire, l’énergie reste un sujet parmi d’autres et les certifications environnementales n’imposent pas de moyens de réduire les consommations d’énergie. Chacun teste donc différents montages selon ses contraintes et son souhait d’avoir recours, ou pas, à une tierce personne », analyse Luc Welfringer.

Stéphane Signoret
Energie Plus n°624 du 15 avril 2019

(*) Deux d’entre eux ont été primés pour cette démarche au concours CUBE 2020.

Eglantine de Cossé Brissac
WORDCOM Consulting
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